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2018年伊犁州直房地产业情况

发布日期:2019-01-17 19:34:59  

一、房地产业各项事业发展态势良好

(一)房地产市场基本情况

截至目前,州直共有房地产开发企310家,按县市分:伊宁市111家、奎屯市64家、霍尔果斯市45家、伊宁县21家、新源县19家、霍城县15家、特克斯县14家、巩留县8家、尼勒克县5家、察布查尔县5家、昭苏县3家;房地产开发企业一级占比0.6%,二级占比6%,三级占比10.6%,四级占比26%,暂定级占比56.8%。行业从业人员1.5万余人,其中持有职称3362人(工程类1997、财务992、经济369)。物业服务企业236家,物业服务项目468个,物业服务面积3595.68万平方米。房地产评估机构8家,二手房经纪公司66家。

  1. 房地产市场运行情况

    截止11月,州直房地产投资53.71亿元,同比下降31%,房屋施工面积784万平方米,同比下降3%,房屋竣工面积88万平方米,同比下降45%,商品房销售面积222.91万平方米,同比增长6%,商品房销售额95.65亿元,同比增长13%。州直商品房库存数累计522.18万平方米,去化周期为19.4个月,其中,住宅209.75万平方米,去化周期约10.5个月,酒店、商业综合体、车库、办公及其他商业用房为312.43万平方米,去化周期约为44个月。

    )加强监管,规范房地产市场秩序

    一是规范房地产市场行为。对州直各县市房地产市场进行了深入调研,实地走访,听取各县市住建局和76家企业意见,梳理开发经营和物业服务中存在的问题,撰写《伊犁州直2018年房地产市场调研报告》。二是开展房地产评估报告抽样评审工作,抽查8家房地产评估机构的16份估价报告,报送自治区评估专家委员会进行综合评审。三是加强行业监管,开展房地产市场专项检查,走访经纪备案公司23家,现场查看销售案场18个,下发限期整改通知书13份。四是制定《州直房地产市场专项整治工作方案》,对涉及房地产开发企业十条和中介服务机构八条违法违规行为,分五个阶段进行整顿专项督查。五是配合州处置非法集资办公室,做好房地产行业非法集资防范和打击宣传活动工作,对在建和正在办理预售许可的房地产开发企业进行非法集资排查;六是7月制定《伊犁州直开展房地产市场涉嫌非法集资广告资讯信息排查清理活动实施方案》。加强房地产交易信息与涉税信息共享,配合伊犁州地方税务局联合下发《加强房地产交易信息共享深化业务协作实施方案》。七是深入推进嵌入式居住工作,要求州直各县市明确嵌入式居住实施项目,按照调研、梳理落实嵌入式居住示范小区30个。八是贯彻落实中央政治局召开会议研究部署半年经济工作会议精神,于9月10日,召开2018年州直房地产管理暨房地产市场运行分析座谈会,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标进行座谈,州住建局领导及各县市部门负责同志,各县市物业行业主管部门主要负责同志及州直部分房地产开发、物业服务和中介机构代表共计75人参加会议。。九是开展为期10天房地产开发和中介市场专项整治工作,通过随机抽选方式,对28家房地产开发企业在建在售案场、15家二手房经纪机构、7家商品房代理销售公司进行现场查看、核验资料、核对人员,抽检32份商品房买卖合同,下达26份整改通知书,对2家经纪公司进行约谈,对1家启动行政执法程序。

    (三)试点先行,以点带面有力推进工作

    深入贯彻落实自治区、自治州党委关于加快发展住房租赁市场工作总体部署,按照《伊犁州贯彻落实自治区党委经济工作会议的经济社会重点工作任务清单》具体要求,一是州政府高位推动,分管副州长召集住建局负责人、相关责任处室负责人就发展住房租赁市场工作进行安排部署,要求发展住房租赁市场要进展迅速、有序推进、稳步实施。试点城市坚持以实现州党委工作会议目标为核心,加快梳理项目、整理房源、市场采价,全力开展平台试运用工作,积极推进该项工作落地实施。二是加快发展住房租赁市场,以建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为目标,确定伊宁市和奎屯市作为试点,推动开展租房租赁业务,形成可复制可推广的试点成果,不断总结试点经验,以点带面在州直逐步推行。奎屯市:成立房屋租赁工作领导小组,负责组织协调和统筹推进全市培育和发展房屋租赁市场试点工作,并拟定《奎屯市培育和发展房屋租赁市场试点工作实施方案(征求意见稿)》;成立了奎屯市住房租赁投资有限公司,率先建成国有住房租赁平台;通过组织市属国有企业开展闲置房源清理整合,鼓励房企与住房保障投资建设管理公司合作方式整合现有商品房库存,启动房源筹集工作。霍尔果斯市:设立保障住房管理中心,全盘负责公共租赁住房、干部周转房和住房租赁市场的管理工作;拟定《霍尔果斯市出租房屋管理办法》,明确相关部门工作职责,对可租赁房屋性质予以说明;积极与中国建行霍尔果斯市支行对接,初步达成启用住房租赁服务管理平台的合作意向;伊宁市:拟定《关于加快培育和发展伊宁市住房租赁市场的实施意见》,待上会研究通过后实施;确定伊宁市城市保障性住房投资建设管理有限公司为实施主体,目前正在积极收集整理房源信息,同时开展民意调查及租金采价工作。

    (四)盘活库存,发展租赁市场是杠杆

    一是对新增商业用房土地供应严格控制,伊宁市制定《关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的实施意见》,协同土地局、规划局等相关部门控制商业建设项目用地供应规模,对库存量较大的区域实施限制供地或放缓供地,避免在同一片区集中供地和开工建设。二是加快培育和发展住房租赁市场脚步,以政策为导向,支持企业向租售并举转型,鼓励部分企业将存量房库存转为租赁市场房源,有效盘活资产缓解企业库存压力。三是扩大商业商务用房的市场需求,加快项目周边基础配套服务设施建设,倡导社会单位和人员购置存量商业商务用房发展养老、旅游、健康、文化、体育等相关产业(如:霍尔果斯事执行“一企一址”要求,对符合条件的商业开发项目,鼓励以楼盘面积分割供给企业租赁注册地址所用)。四是支持开发企业自持经营商业用房,可采取多种经营方式,前提是在产权不变的前提下,依法申请获得批准后将自持商业用房改造成酒店或居住公寓进行租赁的,经水电气主管部门批准后,其水电气价格按房屋所在地城镇居民生活用水、用电、用气价格标准执行。五是多措并举消化库存,拆除老旧商品市场和沿街街道老化商业体分解引导到现有商业市场进行租赁。六是为做好非住宅去库化工作,举办商业地产招商核心技能提升培训班,进一步提高管理思维,加强招商策略和拓宽销售办法。

    (五)重心下移,推进物业监管工作

    一是州政法委、组织部、住建局联合举办《自治区物业管理条例》培训班,进一步明确各方职责,推动物业监管工作重心下移、职权下放,发挥社会组织作用实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。二是为做好物业准入条件取消后的事中事后监管,于4月召开物业管理座谈会,积极探索物业市场监管的新模式和新方法。三是开展州直物业小区电动自行车消防安全综合治理工作,全力整治电动车违规停放、违规充电,预防物业小区火灾事故的发生。四是推进物业管理新体制建设,起草《伊犁州关于加强物业服务管理工作的意见》(征求意见)和《伊犁州直物业服务企业准入和清退制度》,进一步加强物业管理专业化、规范化,建立优胜劣汰的市场竞争机制。五是下发《州直高层建筑外墙保温材料综治整治工作的通知》,对物业服务小区内楼梯间可燃物、电动车违规停放充电、管道井堆放杂物等三类问题进行为期三个月集中的清查,加强消防公用设施管理,确保消防责任落实到位。

    二、存在问题

    据目前情况分析,在国家关于房地产市场宏观调控政策和自治区、自治州一系列配套政策措施下,州直房地产市场保持了相对健康平稳地发展,同时随着政府保障房建设力度不断加大,房地产市场供应充足。国务院分别于2017年1月和9月取消三级、二级和一级物业资质,物业服务公司竟争进一步加剧,给业主带来更多的选择权,同时也促使物业服务的提供更趋完善,优质优价、质价相符、公开透明将成为物业服务市场发展的方向。对中介机构未取得经纪备案证、无经纪人证从业、不公示经纪活动明码标价等违法违规行为进行集中整治,进一步规范了中介服务市场秩序。在取得成绩的同时问题仍不容忽视,2017年后,住宅库存吃紧、非住宅类房屋库存消化难度增大、供应结构不合理、物业准入条件取消,企业门槛降低面临整合,中介机构专业化水平低、企业诚信不足等现象,需要进一步坚持房地产市场调控目标不动摇、抓紧调整住房和用地供应结构政策、切实加强资金管控、大力整顿规范房地产市场秩序、加强舆论引导和预期管理,确保房地产市场平稳健康发展。

    (一)房企整体实力有待整合

    州直房地产开发企业一级占比0.6%,二级占比6.4%,三级占比10.6%,四级占比26%,暂定级占比56.8%,三级及以上资质占比13.7%,从整体上看,州直企业规模较小,高等级资质企业少,存在短期行为、抗风险能力差,亟需综合信誉好、实力强、运营平稳、开发质量过硬的企业进行有效整合来做大做强。

    (二)住房结构设计大同小异

    州直住宅小区在规划、户型结构布局、外立面风格等方面大同小异,致使住宅产品同质化严重,同时部分开发企业在小区景观、绿化建设和后期服务水平上下工夫较少,导致小区整体品质不高、宜居性不强,尤其是对弘扬中华文化和中华民族元素镶嵌问题上都与城市规划、建筑设计、企业综合实力、开发经营理念滞后等方面有关。

    (三)非住宅类库存不降反升

    随着国家房地产调控政策持续收紧,影响了消费者对市场的预期,部分改善性需求被抑制,造成投资置业意愿降低,转入持币观望阶段。州直房地产市场非住宅类房屋销售呈下跌趋势,库存量不断增加。截至11月,州直非住宅商品房库存量312.43万平方米,其中伊宁市152.38万平方米,奎屯市43.88万平方米,霍城县18.42万平方米。按目前的去库存消化周期计算,非住宅类商品房去库化需要一定的时间。

  2. 住房租赁市场任重道远。住房租赁制度急需完善。从现有住房租赁市场情况来看,一是主要是以个人出租自有住房为主,缺乏专业性的机构参与,不利于提高住房租赁市场发展和住房供应体系。二是目前环境主要以房产中介进行交易,存在发布虚假信息,诱导消费者等扰乱住房租赁市场秩序。三是缺乏保障租赁双方的法律制度规范及信用体系的管理制度,从而导致住房租赁纠纷频出,造成租赁市场管理无序,严重阻碍租赁市场发展。

  3. 行业监管力度还需加大

    一是房地产市场目前是州直网络舆情管理工作中反映问题的重灾区,归结于开发资质逾期未申报、商品房销售不予明码标价、销售现场未及时更新房屋销售及房源信息、未在房屋产权交易系统实施商品房买卖合同网签等。二是房地产中介市场整治难点捏造散布涨价信息、赚取房屋交易差价、侵占或挪用房地产交易资金、非法向他人提供或泄露个人信息、未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构备案证及服务项目、内容和收费标准等突出问题。

    (六)物业服务意识淡薄管理滞后

    州直物业服务企业规模不等,服务水平参差不齐,管理手段落后、从业人员力量薄弱流动性大、运营资金不足等问题;加之2017年3月,物业服务企业资质取消后,“门外汉”纷纷涌入市场,企业投机性和短期服务等情况增多,不合理的市场竞争行为不断出现,进一步加大了物业行业的管理难度。

    三、2019年工作重点

    (一)落实政策市场调控力度一是改善商品住房供给。各县市房地产主管部门要根据商品住房库存消化周期,科学调控市场供给,对商品住房库存消化周期小于6个月的县市,要合理商品住房预售审批节奏,督促商品住房项目上市进度,保障商品住房用地供应,增加商品住房供给,切实满足居民合理住房需求。二是各县市要加快制定实施房地产发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,参与在符合当地城市规划和城市设计的前提下,引导新建小区在设计和审图上规范符合中华民族元素的建筑设计。三是完善行业监管制度。针对市场整治存在的突出问题和主要风险点,要学习借鉴其他城市好的做法,因地制宜、精准施策、综合施策,不断完善行业市场监管制度。加强商品住房价格指导。要求各县市要把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落实到实处,并履行好各县市房地产调控责任;稳定房价工作的监督和检查,对于新建住房价格出现过块上涨势头监管不力的,要负主体责任并坚决问责,对房价涨幅环比超过2%的进行约谈,切实让州直百姓住的上房,买得起房;做好市场监测体系工作,要高度重视房地产交易信息平台建设工作,完善信息平台能有效控制不公平、不透明交易带来的社会稳定风险,能有效加强对非法集资的预控力度,因此要加大财政投入力度对房屋产权交易系统升级,尤其对网签系统(含二手房网签和合同备案)、资金监管平台的建设力度。

    (二)积极培育住房租赁市场发展。一是各县市人民政府要结合实际尽快建立出台住房租赁市场实施方案(意见),积极引导房企拓宽经营范围,逐步向租购并举模式转型,并充分利用现有房源或新建住房开展租赁业务,满足居民的多层次住房需求。二是积极搭建住房租赁交易服务平台,全面建立和完善住房租赁企业、经纪机构及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系,进一步加强住房租赁信息发布管理,确保发布房源信息的真实性,保障租赁当事人权益。三是率先开展住房租赁工作试点县市,要加快培育国有住房租赁企业,建立可行性机制,推动开展租房租赁业务,形成可复制可推广的试点成果在州直推行。

    (三)加强房地产市场监督力度一是规范商品房销售行为。房地产开发企业要落实住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房〔2016〕223号)要求,严禁文件所列9种违法违规经营行为。二是全力防范化解市场风险。坚持“属地管理、综合施策”的原则,对发生风险的开发项目,通过企业重组、债权转让、金融支持等措施,有效防控和化解房地产金融风险;开展购房融资违法违规专项整治,对提供“首付贷”、以房产销售为手段进行集资诈骗、非法吸收公众存款等违规行为的开发企业,要列入违法失信企业名单,并取消网签资格。三是强化商品房预售管理。各县市房地产主管部门要逐步建立售前约谈制度,在房地产开发企业取得《商品房预售许可证》前,约谈企业负责人,对商品房预售、施工安全、交付使用等关键环节提出要求;强化商品房资金监管,严格执行商品房预售资金使用相关规定,协同土地、金融、住建等部门对预售资金专用账户及其资金实行动态监管。四是深入开展中介机构专项整治。通过开展日常巡查、受理投诉举报、专项检查等方式,做好房地产经纪机构巡查和查处工作,对于存在虚假摇号、内定房源、发布虚假广告、捂盘惜售等违法违规行为,联合工商、税务、物价、金融等部门进行惩戒,并形成典型案例向社会公开曝光,同时计入信用档案,进一步规范房地产市场行为优化市场环境。五是加强房地产舆论引导。各县市房地产主管部门要充分利用各类新闻媒体加强政策解读和市场信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论,营造良好的舆论氛围,稳定市场预期,引导群众理性购房。

    (四)推进物业管理工作中心下移。一是监管机制不断创新。各县市要认真贯彻落实《新疆维吾尔自治区物业管理条例》精神,联合组织部、政法委、街道办、居委会建立物业服务综合协调机制,全面夯实物业管理的基础,理顺物业管理体制,推进物业管理重心下移,促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。二是转变传统物业管理模式。要以培育提升社会管理为硬支撑,着力提高业主委员会的自治自管自理能力。三是加大行业监管力度,对物业管理专项整治工作中存在的企业制度不健全,设施设备管理、服务不到位等问题进行通报和处理;同时做好物业小区平安建设工作,增强消防安全管理和物业小区隐患的排查工作。四是物业管理市场竞争机制逐步形成,要加快建立物业项目招投标管理制度,推进物业行业信用体系建设,促进物业管理市场优胜劣汰。


下一条:伊犁州农村安居工程建设政策措施执行情况

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