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三季度伊犁州直房地产开发投资乏力 销售面积继续下降

州统计局 发布日期:2018-11-05 19:05:25 热浦哈提 

前三季度,受施工项目减少、储备项目不足,固定资产投资大幅下降等一系列因素的影响,州直房地产开发投资大幅下降,再加之本年大项目逐步接近收尾投资量下降,再加上本年新建商品房项目减少、规模收小,商品房销售受去库存力度加大,本年可售房源逐步减少、房地产企业续建项目暂缓施工或停工观望情绪浓厚及银行贷款困难等多重因素影响下,州直房地产市场总体呈现投资乏力,投资额持续下降,但降幅收窄,市场依旧低迷的态势。

一、伊犁州直房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资下降明显

三季度,州直房地产开发投资完成22.76亿元,同比下降63.3%。降幅比上半年和1-8月分别收窄3.4和3.6个百分点。分房屋用途看,1-9月,州直住宅投资15.8亿元,同比下降50.2%;办公楼投资0.62亿元,下降65.1%;商业营业用房投资5.38亿元,下降77.5%;其他房屋投资0.96亿元,下降79.2%。分投资构成看,1-9月,州直房地产开发投资中的建安工程投资20.4亿元,下降60.5%,占房地产开发投资的89.6%;土地购置费1.68亿元,下降80.3%。

(二)十一个县市房地产投资“十降一增”

1-9月,州直十一个县市中房地产投资分化严重。“一增”即:特克斯县因基数小,同比增长5.7倍。“十降”即:伊宁市完成14.3亿元、奎屯市完成3.1亿元、霍尔果斯市完成1.4亿元、伊宁县完成0.1亿元、察布查尔县完成0.9亿元、霍城县完成0.8亿元、巩留县完成0.3亿元、新源县完成0.7亿元、昭苏县完成0.07亿元,尼勒克县完成0.9亿元。分别下降54.3%、58.3%、82.4%、74.4%、58.3%、82.2%、77.3%、84%、84.2%和50.3%。

(三)施工规模、新开工面积持续下降

前三季度,州直房地产开发企业房屋施工面积1058.1万平方米,同比下降14.6%。其中,住宅施工面积562.2万平方米,下降15%;办公楼施工面积29.9万平方米,增长3.2%;商业营业用房施工面积381.1万平方米,下降14.6%。房地产开发企业房屋新开工面积115.77万平方米,下降40.6%。从本年新开工面积看:住宅新开工面积88.8万平方米,下降15.7%;办公楼新开工面积4.04万平方米,下降30.4%;商业营业用房新开工面积14.3万平方米,下降79.3%。受市场形势的影响,开发商纷纷调整开发节奏、拉长开发周期,出现在建项目开发放缓,项目竣工率偏低。1-9月,州直房地产开发房屋竣工面积46.8万平方米,下降60.7%,竣工率仅为41.9%,低于往年的水平。

(四)商品房屋销售不容乐观

今年的商品房屋销售始终不乐观,呈现低于同期,好于上半年的态势。1-9月,州直销售商品房105.2万平方米,同比下降13%,分别比上半年和1-8月收窄8.5和7.1个百分点。其中:住宅销售85.8万平方米,下降8.5%;办公楼销售3.9万平方米,增长2.3倍;商业营业用房销售13.8万平方米,下降44%;其他房屋销售1.7万平方米,增长2.1倍。分房屋性质看,期房销售好于现房销售,期房销售是主力。三季度,州直商品房销售面积中现房销售面积14.95万平方米,下降49.9%,占全部销售面积的14.2%;期房销售面积90.23万平方米,基本持平,期房占房屋销售面积的85.8%。

(五)受销售影响,空置3年以上面积有所加大

州直商品房空置面积132.6万平方米,同比下降21.5%。其中:空置1-3年的面积76.8万平方米,下降19.5%;空置3年以上的面积5.89万平方米,增长74.8%。其中住宅面积3.14万平方米,增长22.8%;商业营业用房面积1.78%,增长350.4%;其他房屋0.98万平方米,增长132.3%。

(六)项目建设到位资金趋紧,房企资金链偏紧

因前期库存较大,成本居高不下,加上银行放贷条件较为严格,对于房企来说资金链依旧紧张。1-9月,州直本年资金来源40.28亿元,同比下降38.9%,其中:自筹资金6.61亿元,下降77%;个人按揭贷款11.44亿元,下降15.3%;定金及预收款19亿元,增长10.7%。

二、存在的问题

(一)州直大部分房地产开发企业实力弱、资质等级较低,企业开发的主要资金来源依赖于销售回笼。在房地产销售市场热情不高和银行贷款愈加困难的背景下,州直房地产企业无论是内部积累,还是外部融资都较为困难。一是资金回笼困难。商品房销售额是企业回笼资金的重要途径之一,今年以来商品房销售面积下降13%,导致资金回笼较为困难;二是银行贷款减少。为坚决遏制房地产泡沫,牢牢坚守“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,严防信贷资金违规流入房地产市场,逐步降低银行资金通过贷款渠道流入房地产市场的速度和规模,故一定程度上降低了开发企业盲目投资房地产的温度;三是已开工建设项目减少较多。截至9月底,州直纳入统计的资质以上房地产企业233家,新、续建开发项目260个,有开工项目137个,较去年同期减少19个,部分企业因环保及安全生产不达标暂缓投入。

(二)房地产库存压力犹存

目前情况来看,州直大部分县市房价有所上涨趋势,这说明县市应该是处于去库存阶段,但是部分地方盲目开发,一些住房产品存在品质底且同质化严重问题,住房消费回归理性后,这部分房子自然少人问津,销售速度跟不上库存增加速度,库存压力依然存在。

三、关于维护房地产市场稳定发展的建议

(一)随着国民经济的持续发展、社会的持续进步州直房地产业发展比较快,也一定的比例占全社会固定资产投资的比重,也拉动了相关产业的发展。但目前州直房地产行业企业小、弱的现状已经不适应新的房地产市场的发展需要,制约效应日益显现。为实现州直房地产行业企业做大做强,扶持一批房地产行业品牌企业促使小而弱的企业改制重组,打造州直房地产业持续健康稳定发展的基础平台。

(二)加快推进常驻人口有序实现市民化。首先,深化户籍制度改革和居住证制度双落地。建立新型户籍制度,并加快居住证制度全覆盖,稳步扩大居住证持有人享有公共服务范围,保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务。其次,加快推进住房公积金异地转移接续平台建设,实现“账随人走、钱随账走”;同时,大力推进异地贷款服务,满足缴存人员跨地区购买住房的资金使用需求。

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