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今天是

---去库存仍然是房地产市场主体

发布日期:2017-04-18 00:00:00  

伊犁州直2016年经济形势回顾及2017年发展态势展望(六)

近几年来,伊犁州房地产业对经济发展做出了积极贡献,但随着房地产业连续多年的高速发展,商品房销售市场到达一个高点后,开始逐年下滑,进入相对低迷期,逐步显现房地产投资放缓、库存增加等问题,对经济的支撑作用有所减弱。

一、2016年州直房地产市场运行情况

2016年,受库存压力大,在建房地产企业多数接近尾声,以及在住宅投资减缓的多重影响下,房地产开发投资持续下降,但商品房销售增长、销售价格基本持平,房地产市场运行平稳,去库存效果明显。

(一)房地产企业投资力度有所减弱。2016年州直房地产项目有301个,其中:年初结转项目254个,当年新增项目47个,全年只有214个项目实现完成投资,总投资83.95亿元,同比下降17.92%,其中:住宅投资46.2亿元,占房地产开放州投资的55.04%,比例略有下降;商业营业用房投资32.19亿元,占房地产开放州投资的38.35%,比例提高了3个百分点;办公楼和其他投资完成投资5.55亿元,占房地产开放州投资的6.61%,比例有所下降;12月底年快报资料显示70个项目已竣工,44个项目达到退库标准,已推出房地产投资项目库。

(二)房地产市场供给不容乐观在目前楼市低迷、资金链紧张的情况下,使得新的投资者进入比较谨慎,对未来房地产市场还处于一个观望期,开发商在拿地上也更为谨慎。2016年伊犁州土地购置费7.37亿元,下降18.5%;当年购置土地面积105.31万平方米,下降23.4%;受商业营业用房投资施工面积的增长影响,伊犁州直房地产房屋施工面积1355.63万平方米,同比增长0.37%,其中:住宅施工面积773.43万平方米,同比下降1.1%;商业营业用房447.41万平方米,同比增长6.3%;办公楼和其他房屋133.79万平方米,同比下降9.2%。新开工面积241.08万平方米,比上年同期下降20.48%。

(三)销售面积增长,城市房屋需求进一步释放。2016年,随着州级各县市积极采取举办房交会等救市政策进一步刺激新一轮需求的释放,尤其是伊宁市、奎屯市降准降息、契税财政全额补贴等政策利好的推动下,成交量不断增加,外地购房者比例加大。全年州直商品房销售面积267.67万平方米,同比增长11.44%。其中,住宅销售面积231.38万平方米,增长19.39%,占总销售面积的86.5%;商业营业用房销售面积31.12万平方米。同比下降24.3%;办公楼和其他房屋销售面积5.06万平方米,同比下降2.1%。伊宁市完成销售面积174万平方米,同比增长21.6%,成为州直成交量之首;奎屯市销售面积19万平方米,同比增长6.7%;两个城市销售面积占州直销售面积的7成以上。据伊宁市房产局1-11月资料显示:伊犁州非本市户籍人员在伊宁市购买房屋占房屋住宅成交总面积的四成以上;外省市户籍在伊宁市购买房屋占房屋住宅成交总面积的26%。

(四)房价稳中有降。2016年,伊犁州直商品房屋平均销售价格为每平方米3574.7元,与上年同比每平方米下降了272元,下降幅度为7.1%。其中,住宅销售价格为3270.6元,保持持平;商用房平均销售价格为每平方米5889.7元,下降9.7%。

(五)房地产开发企业资金来源不足。宏观调控在较大程度上限制了金融机构对房地产开发的信贷投放,州直房地产企业贷不上款,又没有新的融资渠道,企业资金严重不足。2016年资金来源合计103.02亿元,同比下降8.5%;其中:国内贷款5.15万元,同比下降48.4%;自筹资金36.18万元,同比下降7.5%;定金及预收款32.72万元,同比下降10.1%;个人按揭贷款27.01亿元,同比增长28.6%。

二、存在的问题

2016年开始,国家和自治区政府都提出了“三去一降一补”的工作要求,把房地产去库存作为经济工作的一项重要任务。2016年底,伊犁州直商品房库存为161.06万平方米,同比增长55.5%,如不加大去化速度,预计今后空置面积还会进一步增加,势必将进一步加剧企业资金短缺的压力。主要原因:

一)商业营业用房库存量增多,去化周期较长。2016年,政府和相关部门已出台了取消限购限贷、降低首付比例、减免契税与补贴等一系列利好政策的带动下住宅待售面积增速逐月回落。12月底住宅待售面积79.07万平方米,同比增长39.21%,增速比上半年末回落28.32个百分点,占总待售面积比例下降5.7个百分点;商业营业用房待售面积54.46万平方米,同比增长87%,比例提高了5.7个百分点。

(二)城市基础设施不配套,影响开发项目交付使用。现有城市道路、水、电、气等基础设施以及周边学校、医院、购物等配套设施已远远超出了承载力,且滞后于房产开发建设,进而影响了房产的销售和使用。

(三)单位开发量少,住房品质不高。近年来,随着城市化发展进程的加快,城市人口越来越多,而土地资源变得越来越稀缺,一幢幢搞成住宅拔地而起,而且越来越多、越来越高的趋势。从销售情况来看,因为传统的住房习惯、居住成本以及高层必须配备的电梯、消防通道等公摊面积,多层住宅仍是伊犁购房者的首选。但伊犁州直多层的数量开始明显减少,特别是较为宽敞的的户外空间与路滑环境好的多层社区越发稀有,价格开始高于高层住宅。301个房地产开发项目中施工面积10万平方米以上的只有33个,5万平方米以上的有95个,其余项目都是小项目。233家房地产开发企业中资质等级一级企业只有3家;二级17家;三级19家,其余194家企业四级及以下房地产开发企业。

三、几点建议

针对当前房地产市场出现的主要问题,要认真落实国家和自治区有关房地产调控政策,严格贯彻落实国家、自治区关于促进房地市场平稳发展系列调控政策,做好房地产市场监测,打牢州直房地产业健康发展的基础。提出以下建议:

(一)因城因地施策,推进去库存进展,有力支持居民自住购房。对当前存量商品房情况,引导房地产市场合理开发建设,继续出台一系列围绕去库存的优惠政策,防范房地产市场出现大起大落,同时要提高房地产物业管理业、房地产中介等服务性企业管理水平,尽快形成完整的房地产业体系,规范开发、销售、中介等行为让市场更加稳定。

(二)完善公共设施,提高服务性房地产业发展水平。要强化管理,进一步提高城市管理水平,完善道路交通建设,新增或延长公交线路,改变部分房地产项目位置较为偏远、交通不便的窘态,提高购房者的置业热情。要加大对县城的教育、医疗、文化、商业购物等公共配套设施投入,提高居住商业配套水平,不断完善城镇功能,聚集人气,从而为房地产业的发展创造条件、开拓市场

(三)土地供应政策有待进一步加强。土地供应有保有压的分类调控政策执行不到位。如对于商业体明显过量,土地供应减少的幅度不大;城市现有存量土地盘活工作滞后,“净地”出让土地工作需进一步完善。

(四)强化政策落实,提升市场信心。州直房地产市场2016年虽有回升,但受大环境影响,开发企业信心不足,因此需要以更加积极姿态深入落实中央的调控政策,稳定政策预期,提升开发企业的信心,在增加市场有效供给的同时,加速去库存。要鼓励房地产企业对新开盘房屋适当让利,降价入市消化内存、盘活资金;要大力推进以租代建、以购代建的保障房建设,有序加快棚改项目建设,通过购买或者租赁符合条件的存量房转为公共租赁住房,以消化库存;要鼓励货币化安置办法,增强住房购买需求,刺激销售市场。

四、展望2017年房地产市场

12月16日中央经济工作会议的闭幕,对2017年中国房地产市场提出了新的定位和工作部署。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这一率先明确的战略性定位,非常直白的说出了住房需要继续得到保障,炒房需求要管控和遏制。但当前房地产开发市场调整尚未完成,调整仍需一段周期,影响房地产市场不确定性依然较多。

一是从外部影响来看,当前经济下行压力大,销售市场虽然向好,但销售价格并未出现上涨,随着政策推动的购买需求逐步释放和收入增长放缓的影响,商品房销售市场快速增长的态势不易延续。

二是从内部影响来看,经过前几年房地产开发投资连续高增长,州直房地产投资和房地产销售已达到较高基数,待售面积较大,去库存是当前的重要任务,低速增长将是房地产开发投资的新常态。

三是中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存,同时,自治区住房和城乡建设厅、财政厅等八部门联合下发《关于认真做好化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展工作的通知》(新建房【2016】3号)出台的15条措施,为进一步贯彻落实伊犁州直将来会出台围绕去库存的政策和措施,各大房地产商面临机遇,积极“去库存,促投资”。

展望2017年,预判州直房地产开发市场整体将延续调整态势,低速调整、去库存仍是主基调。随着城镇化水品的提高,城市基础设施互联互通,城市教育、医疗等公共服务水平的的提高,二孩开放、户籍、公积金、房贷首付与利率下调、契税补贴等良好政策,住房需求再次获得释放。与此同时,随着社会的发展,农民身份的转变,也有很多农民转变身份来到城市安家落户。为确保州直房地产开发市场健康平稳运行,不动产登记、城建配套设施滞后遗留问题、房地产开发企业配建、代建项目遗留问题、土地出让不规范遗留问题、开发项目手续繁琐,存量房遗留问题和物业服务管理等问题尽快予以解决,房地产市场将逐步趋于稳定,商品房销售有一个比较好的起色,市场走势出现积极变化。

伊犁州统计局

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