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2019年伊犁州直房地产市场运行情况分析

伊犁州统计局 发布日期:2020-01-23 13:06:39  

今年以来,州直房地产市场从去年销售欠佳的被动态势转化为升温态势,去库存效果不断显现;城市房价上涨快,引发社会广泛关注。根据国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求,城市房价涨幅快,现对今年1-12月州直房地产市场运行情况作一简要分析。

一、房地产市场运行情况

(一)开发投资仍保持平稳增长

2019年州直房地产开发投资由2018年底的负增长转为正增长后,开发投资增速一直稳定保持在两位数增长,月度之间有所波动,但幅度不大。1-12月份,州直房地产开发投资完成67.77亿元,同比增长56.4%,低于上月7.1、低于10月份14.1、低于前三季度56.6个百分点,虽然速度逐月回落,但还是保持50%以上的高速增长。

近三年州直房地产开发投资和面积变动趋势(亿元、万平米、%)

年份

房地产投资

增速

竣工面积

增速

销售面积

增速

待售面积

增速

2017

75.33

-43.1

192.67

-32.3

174.76

-34.7

156.06

-3.1

2018

43.32

-42.5

66.10

-65.6

150.04

-14.1

130.74

-16.2

2019

67.77

56.4

54.25

-17.9

257.60

71.6

114.23

-12.6

从投资结构上看,住宅投资依旧占主体地位,1-12月份住宅开发投资45.99亿元,同比增长61.8%,占房地产开发投资比重达67.8%。办公楼、商业营业用房和其他商品房完成投资同比分别增长80.3%、35.3%和65.4%。

在投资完成额中土地购置费占比高、增速快。1-12月份,州直房地产开发企业土地购置费高达8.99亿元,占房地产开发投资比重13.3%,同比增长51.3%,比2018年土地购置费增速高87.5个百分点。

(二)先行指标有回升之势

1、房地产企业购地加速。今年以来的楼市升温刺激了开发商的投资热情,同时房地产企业资金回笼加速,也使得加速投资成为可能。1-12月份,州直房地产开发企业土地购置面积达95.44万平方米,同比增长48.2%,增速比去年同期回升88.8个百分点。

2、新增列统项目增加。截止到12月份,州直房地产开发项目318个,比去年同期多40个。其中仅11月当月就新增12个,比前几个月均有大幅增加,其中计划总投资亿元以上的项目有6个,涉及规模达11.06亿元。

3、新建规模扩大。2018年一年州直房地产开发企业新开工面积连续下降,2019年该指标一直保持两位数增长,1-12月份州直房地产项目新开工面积325.24万平方米,同比增长76.9%,今年以来增速一直是高位推行,最高是6月份,新开工面积增速高达178%。

(三)商品房销售继续保持较好增势

自从今年4月份以来,州直商品房销售面积同比增长一直保持在50%以上的高速度。一方面由于今年楼市旺销形势,另外一方面受去年同期销量较低的影响。1-12月份,州直商品房销售面积为257.60万平方米,同比增长71.7%,增速比1-11月份提高13.4个百分点,同比加快85.8个百分点,继续呈强劲增长态势。其中住宅销售面积为232.63万平方米,同比增长89.8%,同比加快97.4百分点,住宅销售面积占商品房销售总量的90.3%,同比提高8.6个百分点。

从住宅户型结构看,大户型销量占比提高、增速快。1-12月份,州直144平方米及以上大户型销售面积42.64万平方米,占住宅销量比重为18.3%,比去年同期高3.2个百分点;同比增速高达130.1%,比全部住宅增速高40.3个百分点。相比之下,90平方米及以下住宅销量占比有所下降,增速也相对较低。1-12月份,90平方米及以下住宅销售20.33万平方米,占比8.7%,比去年同期下降4.8个百分点;同比增速为22.4%,比全部住宅增速低67.4个百分点。

(四)去库存成效不断显现

由于楼市持续旺销,州直商品房库存总量逐月减少、同比增速逐月回落。12月末,州直商品房待售面积为114.24万平方米,比年初2月末减少14.3万平方米,比9月末减少6万平方米,同比下降12.6%,增速比9月末回落3.3个百分点。其中商品住宅待售面积为39.39万平方米,同比增长下降28.3%,降幅比9月末扩大2.2个百分点,待售量比9月末净减3.93万平方米。

(五)房企到位资金较好

楼市回暖、资金回笼加速,房地产企业资金紧张的现象有所改观。1-12月份,州直房地产开发企业到位资金合计102.79亿元,同比增长52.9%,比去年同期高71.8个百分点,已接近同期开发投资增速;其中上年末结余资金10.98亿元,同比下降3.6%。在本年到位资金小计的四项构成中,国内贷款1.69亿元,同比下降62.7%;利用外资0.04亿元,是纯增资金;自筹资金18.44亿元,同比增长32%;以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源82.62亿元,占本年到位资金小计的比重高达80.4%,同比增长69.6%,远高于其他三项。经过多轮的宏观调控,房地产开发企业也历经多次洗牌、优胜劣汰。一些资金实力雄厚、品牌认可度高的大型房企在市场中日益突出,品牌房地产企业对资源的吸附能力越来越强、市场占有份额越来越高。

二、存在问题

(一)库存结构性矛盾突出

去库存总体效果虽然比较明显,但非住宅类商品房去库存压力仍然较大。当前大型商业综合体的开发比较普遍,普通房地产项目也规划了一定比例的写字楼、商铺、车位等。总体上非住宅类商品房供应量较大,并且不断增加,但需求相对不足。大量商业街铺空置;写字楼的需求也不旺盛。因此,当前州直非住宅类商品房库存压力仍然较大。截至12月末,州直非住宅类商品房待售面积为74.83万平方米,占库存总量的65.5%,比去年同期提高7.6个百分点。从当前的开发结构与销售结构对比分析,非住宅类商品房的潜在库存大。

(二)房价过高且降价动力不足

热点楼盘房价高、增速快,房价上涨的原因我们认为主要有以下几点。首先,楼市调控,很大程度上限制了投资性和改善性住房需求,房价也一度滞涨甚至出现各种变相降价。以前积压的需求得到释放,市场供不应求,房价出现“补涨”。第二,楼市升温后,地价节节攀升必然会导致房价上涨,看涨预期增加。第三,从经济大环境看,人民币贬值压力增加、实体经济不景气,使得资金保值增值的渠道比较单一,房地产成为为数不多的主渠道。楼市回暖后,大量资金蜂拥流入房地产行业,推动了房价上涨。

(三)房地产发展过度依赖金融杠杆

房地产是资金密集型行业,房地产企业开发、购房者买房的资金很多来自于金融机构。今年以来,房地产投资升温,居民购房意愿回升,房屋交易量上升。房地产业吸纳了大部分的资金资源。房地产吸纳的资金超过其他行业,在一定程度上挤占了其他行业的发展空间,对于州直经济转型升级势必造成一定压力。房价上涨,居民购房对于金融机构的依赖程度提升,加大了金融机构的风险。同时,居民收入中的很大比例用于还贷,必然挤占对于其他商品和服务的购买需求,影响了消费支出和生活水平的提高。

三、相应对策建议

1、认真贯彻落实好有关限购限贷和去库存各项调控政策。按照“因城施策、分类指导”的原则,进一步强化政策落实。一方面,积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求,稳妥有序消化去化周期较长地区的商品房库存;另一方面,密切关注城市因房价较快上涨,可能带来的增加库存压力和金融风险等方面的负面影响。

2、加强市场监管,进一步稳定房价。通过建立和完善制度,切实制定有效措施,来有效地阻止市场对房价的炒作。进一步稳定房价,首先要加大房地产市场价格监控力度,加强商品房成本研究,建立切实可行的房价监控体系,从控制成本、限制房价两方面加以调控;其次要完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨,对建设用地特别是住宅用地总量和价格进行调控。各级房地产主管部门及时制定并发布住房建设规划和年度建设计划,稳定市场预期。会同宣传、公安等职能部门,加强对媒体舆论的监管,坚持正确的舆论导向,积极组织正面宣传,提高市场透明度,正确引导房地产建设和消费。

3、引导资金流向实体经济

房地产的一枝独秀吸引了大量资源涌入,一方面抬高房价增加泡沫,另外一方面也影响了其他行业的发展,不利于经济结构的转型和优化升级。楼市调控政策在打击炒房、稳定预期方面确实起到了积极作用,但要让资金有效撤离楼市,还必须为它创造健康的投资渠道,特别是要引导资金进入实体经济。地方政府需要进一步改善企业的经营环境,如拓宽投资渠道,提高行政效率,降低一些行业的准入门槛等。逐步打破市场准入的限制和行业垄断,拓宽投融资渠道和领域,实现资本与项目的有效对接,为企业创造公平竞争的环境显得尤为迫切。


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