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伊犁州《物业管理条例》《邮政管理条例》解读

发布日期:2015-07-10    作者:    点击:


7月7日上午,州人大召开《伊犁哈萨克自治州邮政管理条例》(以下简称《邮政管理条例》)《伊犁哈萨克自治州物业管理条例》(以下简称《物业管理条例》)颁布、实施新闻发布会,这两部《条例》将于2015年8月1日起实施。

这两部《条例》分别是伊犁州首部地方性物业管理条例和首部地方性邮政管理条例,其实施表明,今后人们在物业和邮政领域的管理、监督、处罚、维权等方面有了具体的法律可依。

州直物业管理现状:问题较多

自治州全面物业管理工作起步于1996年。经过多年发展,物业管理已成为自治州经济社会协调发展中不可或缺的组成部分,涉及广大群众的切身利益。

但由于受到发展不平衡、传统观念、历史遗留问题等因素的制约,目前自治州物业管理存在的矛盾还比较突出。首先,业主的权利义务不够清晰,物业管理各主体之间的法律关系不够明确;其次,物业管理企业的行为不规范,存在服务不到位、收费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等行为,损害业主的合法权益;第三,业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约;第四,开发建设遗留的质量问题,使物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,制定一部地方性的物业管理法规已经十分迫切。

“近年来,随着我州城镇化建设的有序推进和房地产市场的快速发展,物业管理行业呈现较快的发展态势。但随着物业服务企业、从业人员和管理面积的不断增加,因权属关系不明确导致的物业纠纷和矛盾也时有发生。”州人大常委会主任祖农近日向记者介绍,为切实维护业主和物业服务企业的合法权益,我州有针对性地对相关法律法规补充和细化,适时出台了《物业管理条例》。

《条例》出台让物业行业走上正轨

对该《条例》的出台,伊犁州房地产业协会副会长、伊宁市物业行业协会副会长、伊犁人和物业服务有限责任公司总经理赵锋表现出久旱逢甘霖般的喜悦。

“《条例》的出台对整个伊犁物业行业是个良好促进的过程。”赵锋说,物业管理与人们的生活息息相关,该《条例》是对国家相关法律法规的地方性细化,也是对业主行为、物业服务企业行为的规范。

“多年来,物业和业主之间的矛盾越来越凸显,一个重要原因是相关法律有模糊甚至争议的地方。在该《条例》中,包括开发商、物业企业、业主、供水、供电、供暖部门等,都有明确的行为规范。该《条例》的地方性细化让人们有据可依。”赵锋说,该《条例》能让物业企业依法治企,让业主依法维权并承担自己的义务。

今后物业管理将更明确、透明、有效

2014年5月,州政府起草了《物业管理条例》(初稿),之后征求阿勒泰、塔城地区及州直县市相关单位、业主代表,物业、电力、电信、供暖、供气等多家企业的意见,进行了修改完善。2014年8月,州政府向州人大常委会提交了《物业管理条例》(送审稿)。

收到《物业管理条例》(送审稿)后,州人大常委会广泛征求有关部门和专家的意见,进行了初步修改。经自治州十三届人大常委会第十六次会议审议,州人大常委会根据审议意见和建议,同自治区人大常委会对接,对该《条例》再次修改。2015年2月6日,《物业管理条例》经自治州第十三届人民代表大会第四次会议通过。2015年5月28日该《条例》经自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准,将于2015年8月1日起实施。

不难看出,该《条例》是经过多次修改完善而最终制定出的地方性管理依据。

该《条例》共十章六十八条,其中对物业管理区域,业主、业主大会、业主委员会,前期物业管理,物业管理服务,物业的使用与维护,物业服务费用,旧住宅区物业管理,法律责任等问题予以明确。同时,重点在以下几个方面做了补充和细化。

关于物业活动监管体制方面,明确了县市人民政府住房和城乡建设主管部门是物业活动的监督管理主管部门,并接受自治州住房和城乡建设部门的指导与监督;规定了街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。

关于物业管理区域划分方面,规定了行政主管部门以土地使用权证确定的用地范围为基础,遵循相对集中、便于管理的原则划分物业管理区域,并结合自治州现实情况提出了具体的划分方法。

关于各方的权利义务和职责方面,规定了业主在物业管理活动中享有11项权利及承担的6项义务;明确了业主大会、业主委员会的组成和职责。

关于物业管理服务方面,规定对物业企业实行资质等级制度,由业主大会选聘有关物业服务企业,物业企业依据服务合同提供服务;物业管理实行联席会议制度,规定了联席会议主要协调事项。

关于物业服务收费方面,制定了物业服务收费实行政府指导价和市场调节价等相关条款,明确了物业服务企业对公共物业服务事项、服务质量和相应服务标准的要求。

老问题能否在新的办法中解决

在《物业管理条例》中第六章“物业的使用与维护”第四十七条指出,物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式满足业主的需要。

占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费所得收益属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

上述规定明确了目前小区内争议、关注最多的停车收费问题,同时,也将业主大会和业主委员会放在了停车费是否收取问题的关键位置。这样一来,业主大会、业主委员会和业主的相关问题也需要进一步明确。对此,《物业管理条例》第三章“业主、业主大会、业主委员会”中对有关问题有明确说明。第十三条明确指出,物业管理区域内全体业主组成业主大会。同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

值得关注的是,第十八条中明确了业主大会决定事项,包括制定和修改管理规约、业主大会议事规则;选举业主委员会或更换业主委员会委员;制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案;选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途;利用共有部分经营及所得收益的分配与使用;法律、法规或管理规约确定应由业主共同决定的事项。

由此看来,很多关键重要问题都由业主大会决定,也就是说,业主将主动权握在了自己手中。

此外,长期以来很多居民对业主委员会颇有微词,不少业主委员会委员确实存在不作为、乱作为的现象。对此,该《条例》第二十四条说明,业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或业主委员会根据授权可以决定是否终止其委员资格。其情况包括以书面方式提出辞职请求的;不履行委员职责的;利用委员资格谋取私利的;拒不履行业主义务的;侵害他人合法权益的;因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

在人们关注的物业服务费用方面,《条例》第七章“物业服务费用”有详细说明。第五十一条规定,物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费,由县市价格行政管理部门会同房产行政管理部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。第五十三条指出,已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位交纳。

当然,《条例》对业主行为也有明确要求和约束。比如物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,业主不得擅自改变用途;业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。

为邮政事业发展提供具体法律支持

随着伊犁州邮政管理机构行业管理工作的有序开展,自治州邮政业逐步规范。但在监管中不难发现,有关邮政监管的法律条款比较宏观,不够具体,不便操作,监管工作中尚有法律空白,用户利益得不到有效保障。

结合伊犁州的实际来说,自治州社情比较复杂,寄递渠道安全存在诸多隐患,极易被不法分子利用,影响社会大局稳定。此外,承担普遍服务义务的企业由于自身经济效益的考虑及管理原因,服务水平低,达不到国家服务标准,用户投申诉较多。

值得一提的是,快递企业发展迅猛,但存在先设网点后办手续、备案不及时、服务质量不高、恶意竞争、业务培训不到位、企业管理较混乱、安全意识差等问题。

因此,有针对性地对国务院和自治区邮政管理条例适当补充和细化,将自治州邮政管理工作中行之有效的实践经验用地方性法规的形式确定下来,使之成为自治州邮政管理工作普遍遵守的行为规范,这已经成为自治州邮政事业发展的新的需要。

《伊犁哈萨克自治州邮政管理条例》有52条规定,重点在以下5个方面做了补充和细化。

关于邮政业安全保障方面,将安全保障相关内容写入总则,细化的内容单列一章(第五章),突出重点;提出了实施寄递实名制;对企业收寄验视有明确规定。

关于保障消费者合法权益方面,针对消费者投申诉反映较为集中的问题作出规定;明确了用户因寄递信息泄露造成的损失赔偿责任和赔偿主体;规定了快递企业对免除或限制其责任的条款具有提示和说明的义务。

关于提高邮政普遍服务水平方面,明确自治州各级人民政府应当将邮政普遍服务纳入当地基本公共服务体系,将邮政业发展规划纳入地方各级规划,给予邮政企业支持和优惠政策。

关于提高邮政、快递企业服务质量方面,规范了邮政企业的服务标准,规定了邮政管理机构应当建立服务质量考核及公示制度,督促企业不断提高服务质量。

关于加强行业监管方面,明确了自治州邮政管理机构在监督、编制规划、制定行业突发事件应对机制、处理行业申诉等方面的职责,规定了邮政企业、快递企业的相关备案和报告义务。

邮政业将迎来有序、安全、健康发展

伊犁州邮政管理局党组书记、局长伊明江·乌拉依木对《邮政管理条例》的出台寄予了希望。

“作为伊犁州邮政业的主管部门,我们对《邮政管理条例》的出台和实施寄予了厚望。它必将对伊犁州邮政业健康有序发展起到重要作用。”伊明江介绍,这几年伊犁州邮政业发展很快,第一是业务收入增加快,第二是网点和快递公司迅速增加,第三是从业人员也快速增加。

伊明江说,州邮政管理局2012年成立,当时州直只有10余家快递公司,目前已经取得快递经营业务许可的快递公司有近130家,监管变得困难起来。《邮政管理条例》出台和实施,将对行业安全监管起到重大作用,同时对邮政业服务有很大帮助。

除了邮政业本身的服务、建设之外,人们最关注的是快递服务方面,对此该《条例》有详细规定。第二十三条规定,经营快递业务的企业应当按照负责派送的企业在网站上公布的派送范围收寄快件,服务时限不能满足同城不超过24小时、国内异地不超过72小时的,应当事先同用户达成约定,并在寄递详情单上注明约定时限。经营快递业务的企业应当按照服务时限和公示的派送范围及时处理和派送快件,实行两次免费派送。消费者不承担因企业内部误收派送范围以外的快件所产生的转投费用。第二十五条指出,经营快递业务的企业应当对从业人员进行职业技能培训、职业道德教育和法制培训,规范其从业行为。经营快递业务的企业应当组织符合条件的快递业务员参加职业技能鉴定。经营同城快递业务的,确保快递业务员中具备初级以上资格的不低于30%;经营省内异地快递业务的,确保快递业务员中具备初级以上资格的不低于40%。

在安全保障方面,《条例》对收寄实名制作出了具体规定。第三十五条明确提出,邮政企业、快递企业收寄邮件、快件时,应当要求寄件人出示有效身份证件,确保寄件人在寄递详情单上所填写的寄件人身份信息同身份证件一致。用户在交寄邮件、快件时,应当配合快递业务员的要求,出示有效身份证件。邮政企业、快递企业违反本条例规定,未要求寄件人出示有效身份证件和登记寄件人身份信息的,由邮政管理机构责令改正,并处一千元以上一万元以下罚款。

该《条例》还对人们担心的个人信息泄露问题作出了具体规定。《条例》规定,邮政企业、快递企业不得以转让、贩卖、销售等方式泄露用户信息。邮政企业、快递企业违反本条例规定,违法提供用户使用邮政服务或者快递服务的信息,尚不构成犯罪的,由邮政管理机构没收违法所得,并处一万元以上五万元以下罚款;对邮政企业直接负责的主管人员和其他直接责任人给予处分;对快递企业可以责令停业整顿,或吊销其快递业务经营许可证。(伊犁新闻网)

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